1、索賠函的概念　　索賠函是指買賣中的任何一方，以雙方簽訂的合同條款為根據(jù)，具體指出對(duì)方違反合同的事實(shí)，提出要求賠償損失或維護(hù)其他權(quán)利的書面材料?！　?、索賠函的理由　　①質(zhì)量低劣?！　、跀?shù)量短缺?！　、郯b不善?！　、苓\(yùn)輸拖欠?！　?、索賠函的結(jié)構(gòu)　　索賠函的結(jié)構(gòu)一般由標(biāo)題、編號(hào)、受書者、正文、附件、簽署等六部分組成。　　(1)標(biāo)題　　①標(biāo)題的形式比較靈活，既可以根據(jù)實(shí)際情況寫成包括索賠事由文種的完全標(biāo)題樣式，如：《關(guān)于××的索賠函》?！　、谝部梢院喢鞫笠貙懗刹话ㄋ髻r事由而只寫文種的簡單標(biāo)題形式，如：《索賠函》。　　(2)編號(hào)　　編號(hào)是為了聯(lián)系與備查用，寫在右上角。一般由年號(hào)、代字、順序號(hào)組成。　　(3)受函者　　寫受理索賠者的全稱?！　?4)正文　?、倬壠穑禾岢鲆馉?zhēng)議的合同及其爭(zhēng)議的原因?！　、谒髻r理由：具體指出合同項(xiàng)下的違約事實(shí)及根據(jù)?！　、鬯髻r要求和意見：根據(jù)合同及有關(guān)國家的商法、慣例，向違約方提出要求賠償?shù)囊庖娀蚱渌麢?quán)利?！　?5)附件　　為解決爭(zhēng)議，以有關(guān)的說明材料、證明材料、來往的函電作為附件。　　(6)簽署　　要寫明索賠者所在地和全稱及致函的日期。　下面的是一個(gè)范文，希望能幫到朋友。?！　”本X貨運(yùn)有限責(zé)任公司：　　200X年X月XX日，我公司委托貴公司將回流焊設(shè)備一臺(tái)，通過公路運(yùn)輸至深圳，交付給收貨人劉X(以下簡稱收貨人)，在深圳收貨人驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備已經(jīng)破損而拒絕接收。設(shè)備于200X年X月X日退回我公司，經(jīng)貴公司和我公司雙方查驗(yàn)，由于貴公司運(yùn)輸、裝卸不當(dāng)，造成設(shè)備和包裝破損?！　〈舜问录坏刮夜驹O(shè)備損壞，遭受二次緊急調(diào)運(yùn)設(shè)備的運(yùn)費(fèi)損失，而且使我公司對(duì)客戶逾期交貨，信譽(yù)受損并要承擔(dān)逾期交貨的違約責(zé)任。

　　現(xiàn)在沒有權(quán)證交易了。由于南航認(rèn)沽權(quán)證事件等惡性投機(jī)事件致使投資者血本無歸，已經(jīng)取締了這個(gè)交易品種。

　　權(quán)證是一種有價(jià)證券，投資者付出權(quán)利金購買后，有權(quán)利在某一特定期間(或特定時(shí)點(diǎn))按約定價(jià)格向發(fā)行人購買或者出售標(biāo)的證券。通俗的說，就是：買了權(quán)證之后，有權(quán)在規(guī)定時(shí)間，向別人買入(認(rèn)購權(quán)證)或者賣出(認(rèn)沽權(quán)證)約定股票。賣了權(quán)證之后，就把這個(gè)買入和賣出的權(quán)利讓給了別人。

　　權(quán)證交易和股票交易區(qū)別很大。權(quán)證交易的不是股票，是買入或賣出約定股票的權(quán)利，權(quán)證行權(quán)，才買入或賣出股票(當(dāng)天買入，當(dāng)天行權(quán))。權(quán)證有一個(gè)期限，必須在到期前5天完成交易，稱為最后交易日。權(quán)證是T+ 0交易，最小申報(bào)單位一厘錢，漲跌限制是約定股票漲跌金額的1.25倍，風(fēng)險(xiǎn)非常大。股票的話，大家熟悉一些，沒有交易期限，可以第二天就交易，也可以留給下一代交易。交易制度是T+1，最小申報(bào)單位一分錢，漲跌限制10%，風(fēng)險(xiǎn)也比較大。

1.產(chǎn)權(quán)人需準(zhǔn)備資料：
商品房買賣契約正本;
購房發(fā)票復(fù)印件產(chǎn)權(quán)人身份證復(fù)印件(無身份證者需提供有效身份證件復(fù)印件，年滿十八歲以下需提供戶口本復(fù)印件);契稅發(fā)票上報(bào)聯(lián);物業(yè)維修基金繳款憑證第二聯(lián)。
2.開發(fā)公司需準(zhǔn)備資料：商品房銷售許可證復(fù)印件或商品房交易代碼;商品房登記備案證復(fù)印件或商品房交易代碼;竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告復(fù)印件或商品房交易代碼授權(quán)委托書。
3.辦證須知：產(chǎn)權(quán)人帶全資料到房管局辦理，交納相應(yīng)的住房交易產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。
房屋產(chǎn)權(quán)證辦理流程
(1) 登記收件。產(chǎn)權(quán)登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機(jī)關(guān)接受產(chǎn)權(quán)人主張權(quán)利的申請(qǐng)。因此，產(chǎn)權(quán)人必須填寫申請(qǐng)書，并交驗(yàn)有關(guān)證明、證件;經(jīng)審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請(qǐng)書，收存需要進(jìn)一步審查的有關(guān)證明、證件。
(2)勘丈繪圖。它是對(duì)已申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)登記的房地產(chǎn)逐戶、逐處進(jìn)行實(shí)地勘察，查清房地現(xiàn)狀，丈量計(jì)算面積，核實(shí)墻體歸屬，繪制分丘平面圖，補(bǔ)測(cè)或修測(cè)房屋分幅平面圖，為產(chǎn)權(quán)全面審查和制圖發(fā)證提供依據(jù)。
(3)產(chǎn)權(quán)審查。對(duì)申請(qǐng)登記的房屋，經(jīng)過認(rèn)真細(xì)致的實(shí)地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實(shí)況資料以后，即可轉(zhuǎn)入產(chǎn)權(quán)審查。
產(chǎn)權(quán)審查是以產(chǎn)權(quán)檔案的歷史資料和實(shí)地調(diào)查勘察的現(xiàn)實(shí)資料為基礎(chǔ)，以國家現(xiàn)行的政策、法律和有關(guān)的行政法規(guī)為依據(jù)，對(duì)照申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)書、墻界表、產(chǎn)權(quán)證件、證明，逐戶、逐棟認(rèn)真審查其申請(qǐng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)來源是否清楚，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋變動(dòng)是否合法等整個(gè)復(fù)雜細(xì)致的工作過程。
需要說明的是，這里的產(chǎn)權(quán)審查是全面的、更為細(xì)致的產(chǎn)權(quán)審查，是經(jīng)過了登記收件勘丈繪圖后的產(chǎn)權(quán)審查。
(4)繪制權(quán)證。對(duì)申請(qǐng)人申請(qǐng)的房地產(chǎn)，經(jīng)過審查確認(rèn)可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)入制權(quán)證階段。這個(gè)階段的主要工作是繪制應(yīng)頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證件。
(5)收費(fèi)發(fā)證。它是產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證工作的最后程序，要求把應(yīng)收的登記費(fèi)收繳入庫，把應(yīng)發(fā)出的權(quán)證發(fā)放到所有權(quán)人手中。
發(fā)放產(chǎn)權(quán)證前，必須全面檢查應(yīng)發(fā)放的權(quán)證有無差錯(cuò)，是否已交納契稅。
個(gè)人購買商品房，辦理房產(chǎn)證應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交：
1、購房合同(正本);
2、購買發(fā)票(原件);
3、竣工決算書(原件);
4、個(gè)人身份證及復(fù)印件。
必須本人親自到場(chǎng)辦理，如果委托他人辦理須提供經(jīng)過公正的委托書。
二、單位購買商品房，辦理房產(chǎn)證需持：
1、購房合同(正本);
2、購買發(fā)票(復(fù)印件);
3、竣工決算書(原件);
4、單位介紹信(同時(shí)還需注明單位性質(zhì)、委托何人前來辦理);
5、《住房質(zhì)量保證書》、《住房使用說明書》。

　　公攤面積按以下測(cè)算：

　　面積構(gòu)成

　　房屋面積(成套房屋建筑面積)包括房屋套內(nèi)建筑面積和共有共用分?jǐn)偯娣e兩部分。

　　*房屋套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積三部分組成。

　　*共有共用分?jǐn)偯娣e

　　共有共用分?jǐn)偯娣e的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

　　測(cè)繪部門編寫的簡易計(jì)算口訣作為一個(gè)參照標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)消費(fèi)者購房有所幫助。供你參考：

　　口訣為：外墻隔墻量中線，套內(nèi)墻體全計(jì)算;陽臺(tái)區(qū)分封閉否，封閉全算未封半。量具離地一米二，陽臺(tái)應(yīng)測(cè)底平面;本樓共用本樓算，多樓使用不能攤。

　　公攤面積等于建筑面積乘以系數(shù)的算法不精確，因多層高層公攤各不同，一般高層公攤面積較大。

　　百分比為多少合理?

　　商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓道間、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以外及外墻墻體水平投影面積的50%。

　　各樓盤因?yàn)樽陨淼那闆r不同，公攤也有差異。據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的操作經(jīng)驗(yàn)，普通多層住宅樓，在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下，公攤系數(shù)在10%-15%之間;帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15%-20%之間;高層住宅相對(duì)更高一些，在20%-25%左右。

二手房沒有網(wǎng)簽這個(gè)流程，首先確定房屋是否有抵押或者司法查封，其次簽訂三方合同收定金，如若買方需貸款，要去銀行面簽，面簽審核通過后約定買賣雙方過戶就行了，當(dāng)然如果賣方也是貸款按揭的，那還需提前還款解押。

　　■房改房過戶流程、費(fèi)用、手續(xù)
　　●房改房過戶流程
　　1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。
　　2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
　　3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
　　4、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
　　5、繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
　　6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
　　7、對(duì)貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
　　8、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
　　●房改房過戶所要材料
　　雙方準(zhǔn)備資料(全款)
　　產(chǎn)權(quán)證過戶材料:舊產(chǎn)權(quán)證、買賣契約、權(quán)屬申請(qǐng)登記表
　　賣方：身份證、授權(quán)委托公證書(在賣方不能到場(chǎng)時(shí)可授權(quán)他人代辦)
　　買方：身份證、一張委托書(在買方不能到場(chǎng)時(shí)可授權(quán)他人代辦)
　　注：在辦理產(chǎn)權(quán)證過戶時(shí)，要先配圖<

　　一、公共收益被占有

　　根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，如欲利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

　　而房地產(chǎn)商將共用部位、公用設(shè)施的經(jīng)營使用權(quán)據(jù)為己有，典型的就是商品房外墻廣告、電梯廣告等。

　　二、買方無權(quán)調(diào)整合同

　　房地產(chǎn)企業(yè)提供的合同往往規(guī)定對(duì)于“買受人逾期付款的違約責(zé)任”、“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”及產(chǎn)權(quán)登記約定，要求買受人不得在任何情況下，以任何形式和借口對(duì)該約定中的相關(guān)比例提出任何調(diào)整主張。

　　此條款剝奪、排除了商品房買受人依法享有的請(qǐng)求增加或適當(dāng)減少違約金的權(quán)利。

　　三、未及時(shí)簽合同只是買方責(zé)任

　　如果沒有在約定時(shí)間簽訂購房合同，房地產(chǎn)企業(yè)可不用通知認(rèn)購人，直接沒收其定金，并將房屋另售他人。購房者保證不以購房合同無法協(xié)商一致為由拒簽合同。

　　此點(diǎn)限制了購房者日后與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)訂立《商品房買賣合同》時(shí)進(jìn)行平等協(xié)商的機(jī)會(huì)和權(quán)利，也加重了商品房買受人的責(zé)任。

　　四、擅自延長備案時(shí)間

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，應(yīng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料(如測(cè)繪成果等)報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。

　　而許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻在合同中預(yù)定了730日、360日或180日等期限。

　　五、違約責(zé)任不對(duì)等

　　合同雙方應(yīng)該是平等互利的，但房地產(chǎn)商提供的合同，使商品房買受人逾期付款須承擔(dān)的違約責(zé)任，與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房須承擔(dān)的違約責(zé)任不相當(dāng)。

　　根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的合同，如果買房人逾期，買受人要按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之2.1的違約金，而房地產(chǎn)商逾期交房在100日內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)只需按日向買受人支付交付房價(jià)款萬分之1的違約金;如果超過100天，買受人可解除合同，出賣人應(yīng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的5%向買受人支付違約金。

　　六、延期交房都可免責(zé)

　　購房合同對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的免責(zé)范圍除自然災(zāi)害外，還包括市政配套引起的誤工、配合政府工作等諸多不甚明了的責(zé)任。

　　房地產(chǎn)企業(yè)把第三人對(duì)自己造成的影響加到買受人身上，實(shí)際上是減輕了自己逾期交房的違約責(zé)任。購房人沒有義務(wù)替開發(fā)商承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

　　七、買方無權(quán)選擇物業(yè)

　　許多購房合同規(guī)定，購房者在前往辦理交房手續(xù)的同時(shí)，須與出賣人指定的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議，且事先約定了物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。